So sieht eine Markteinschätzung bei mir aus
Kein Ein-Seiten-Ausdruck mit einer Zahl, sondern eine nachvollziehbare Herleitung. Hier ein anonymisiertes Beispiel.
Musterdokument. Objektdaten und Zahlen sind anonymisiert bzw. beispielhaft.
Wie der Wert ermittelt wird
Drei anerkannte Verfahren, je nach Objektart. Welches führt, entscheidet die Immobilie – nicht das Ergebnis, das am besten klingt.
Vergleichswertverfahren
Führend bei Eigentumswohnungen und in Siedlungen mit vielen ähnlichen Objekten. Grundlage sind tatsächlich beurkundete Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, angepasst über Vergleichsfaktoren und Indexreihen, wenn die Verkäufe älter sind.
Sachwertverfahren
Führend bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Bodenwert plus Herstellungswert des Gebäudes, gemindert um Alterswertminderung. Der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses übersetzt das Rechenergebnis in das, was am Markt tatsächlich gezahlt wird – ohne ihn ist die Zahl wertlos.
Ertragswertverfahren
Führend bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern. Grundlage sind nachhaltig erzielbare Mieterträge, kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz des örtlichen Gutachterausschusses.
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich
- Teilungserklärung – Sondereigentum, Sondernutzungsrechte, Stimmrechte
- Hausgeld – Höhe und was darin enthalten ist
- Instandhaltungsrücklage – Stand und Angemessenheit
- Beschlusslage – Protokolle der letzten Jahre, beschlossene Sonderumlagen
Diese vier Punkte entscheiden bei Wohnungen häufig stärker über den Preis als die Wohnfläche.
Warum ein zu hoher Startpreis teuer wird
Ein Angebotspreis, den der Markt nicht bestätigt, wirkt zunächst harmlos – man kann ja später reduzieren. In der Praxis passiert Folgendes:
- Die Nachfrage ist in den ersten Wochen am größten. Ein zu hoher Preis verschenkt genau dieses Fenster.
- Bleibt eine Immobilie lange online, registrieren Interessenten die Standzeit. Sie fragen sich, was nicht stimmt.
- Jede sichtbare Preisreduzierung ist ein Signal: Hier ist Verhandlungsspielraum. Die Verhandlung beginnt dann unterhalb des reduzierten Preises.
- Am Ende steht häufig ein Ergebnis unter dem, was bei realistischer Erstplatzierung erreichbar gewesen wäre – bei deutlich längerer Vermarktungsdauer.
Deshalb bekommen Sie von mir die Zahl, die ich belegen kann. Auch dann, wenn eine höhere angenehmer zu hören wäre.
Der Ablauf in vier Abschnitten
So arbeite ich – von der ersten Zahl bis zur Schlüsselübergabe.
Ortstermin, Sichtung der Unterlagen, Recherche der Vergleichsdaten. Ergebnis ist die schriftliche Markteinschätzung mit nachvollziehbarer Herleitung.
Zielgruppe, Angebotspreis und Verhandlungsspielraum werden festgelegt. Dazu die Frage, was vor dem Start noch getan werden sollte – und was sich nicht lohnt.
Aufbereitung, Exposé, Portale, gezielte Ansprache. Besichtigungen führe ich persönlich, Interessenten werden vorab auf Finanzierung geprüft.
Verhandlung, Kaufvertragsentwurf, Notartermin, Übergabe mit Protokoll. Sie haben durchgehend einen Ansprechpartner.
Zwei Wege, unverbindlich anzufangen
Sie müssen sich nicht zwischen allem und nichts entscheiden. Fangen Sie mit dem an, was Ihnen gerade passt.
Ein Telefonat von etwa zwanzig Minuten. Sie schildern Ihre Situation, ich ordne sie ein und sage Ihnen, welche Fragen sich zuerst stellen. Ohne Unterlagen, ohne Termin bei Ihnen zu Hause.
Ein Ortstermin von etwa einer Stunde, danach das Dokument wie im Muster oben – mit den Daten, auf denen es beruht. Kostenlos und ohne Verpflichtung.
Sie behalten die Kontrolle. Nach jeder Stufe entscheiden Sie, ob es weitergeht. Kein Vertrag, keine Verpflichtung, kein Nachfassen. Wenn Sie nichts weiter möchten, hören Sie nichts mehr von mir.
Welche Unterlagen gebraucht werden
Nicht alles muss zum ersten Termin vorliegen. Fehlendes lässt sich beschaffen – ich sage Ihnen, wo.
Haus und Grundstück
- Grundbuchauszug (aktuell)
- Flurkarte / Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Baubeschreibung, Baugenehmigung
- Energieausweis (gesetzlich verpflichtend)
- Nachweise über Modernisierungen
- Grundsteuerbescheid, Versicherungsnachweise
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
Eigentumswohnung – zusätzlich
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen (3 Jahre)
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen
- Nachweis der Instandhaltungsrücklage
- Beschlusssammlung, beschlossene Sonderumlagen
- Verwaltervertrag und Kontaktdaten der Verwaltung
Vermietetes Objekt – zusätzlich
- Mietverträge und Nachträge
- Aufstellung der Mieteinnahmen
- Betriebskostenabrechnungen
- Nachweise über Kautionen
Woher die Zahlen stammen
Jede Einschätzung lässt sich bis zur Quelle zurückverfolgen.
- BORIS.NI – amtliche Bodenrichtwerte des Landes Niedersachsen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hannover – Kaufpreissammlung, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren, Grundstücksmarktbericht
- Landeshauptstadt Hannover – Bauleitplanung, Bebauungspläne, Sanierungs- und Erhaltungssatzungen
- Grundbuch und Baulastenverzeichnis – Rechte und Lasten am konkreten Objekt
- Eigene Marktbeobachtung – Angebots- und Standzeiten im jeweiligen Stadtteil
Der Verkauf in sieben Schritten
Alles beschaffen, bevor der erste Interessent fragt. Lücken kosten später Vertrauen und Zeit.
Angebotspreis, Zielgruppe, Verhandlungsspielraum – schriftlich, damit die Linie im Verlauf hält.
Fotos, Grundrisse, Beschreibung. Ehrlich in der Darstellung, sorgfältig in der Ausführung.
Portale, eigene Kanäle, gezielte Ansprache passender Interessenten.
Persönlich geführt, Interessenten vorab auf Finanzierung geprüft. Sie erfahren, wer kommt und was gesagt wurde.
Angebote werden gebündelt bewertet. Danach Entwurf über den Notar, Abstimmung beider Seiten.
Beurkundung, Kaufpreisfälligkeit, Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.
Warum ich das kostenlos mache
Weil die meisten Eigentümer eine belastbare Zahl brauchen, bevor sie überhaupt wissen, ob ein Verkauf für sie in Frage kommt. Diese Zahl bekommen Sie von mir – und danach entscheiden Sie in aller Ruhe. Ob wir zusammenarbeiten, ist dabei völlig offen.
Jetzt unverbindlich anfangen
Sie entscheiden, wie viel Sie vorab preisgeben möchten. Beides ist kostenlos und verpflichtet zu nichts.
Rückruf vereinbaren
Fünf Angaben genügen. Wir telefonieren etwa zwanzig Minuten.
Schriftliche Markteinschätzung
Je mehr Sie hier angeben, desto belastbarer ist meine Vorbereitung.
Häufige Fragen
Eine Auswahl. Das vollständige Verzeichnis mit allen Antworten finden Sie auf der Hauptseite.